COMMENT ET  QUE  NEGOCIER ?

  La loi sur la vente d’appartements (Hok Hamekher) a ete modifiee le 30/3/11 dans le sens d’une meilleur protection des acheteurs vis a vis du Kaban (promoteur).

  I – La protection des acheteurs du fait de l’application imperative des disposition de la loi .

 Les dispositions de la loi sont d’ordre public cela signifie qu’elles s’imposent impérativement aux stipulations contractuelles contraires qui apparaissent dans les contrats rédiges par le département juridique du promoteur.

 En d’autres termes, dans le cas ou une stipulation du contrat serait contraire

a une disposition d’ordre public de la loi, la clause contractuelle en question serait déclarée nulle et non avenue, c’est a dire qu’elle perdrait,
toute effectivité, le cas échéant devant un tribunal en cas de litige opposant le kablan a l’acheteur (excepte lorsque la stipulation est dans l intérêt de l’acheteur).

 Documents a joindre

 Le Kablan doit annexer au contrat le descriptif technique de la maison (sa composition, ses elements, ses matériaux ) mais en outre, il se doit de également de joindre les instructions d’usage et d’emploi de tout les éléments de la maison, y compris un etat d’évaluation des éléments standards livres avec la maison afin de permettre a l’acheteur de bénéficier   d’un avoir qui viendra en déduction du cout des ajouts d’elements et des travaux qu’il décidera d’opérer le cas échéant.

 La simple omission du kablan de joindre ces documents, constituerait une violation fondamentale du contrat et ce, apres une mise en demeure restee infrutueuse a son egard.

 Conseil : ne pas oublier d exiger du promoteur  les documents essentiels précités annexes au contrat, y compris le devis concernant d’éventuelles modifications

   Les indemnites de retard dans la livraison de la maison.

 Apres depassement d’un delai de 60 jours, de la date de livraison prévue dans le contrat, la loi prevoit une indemnite mensuelle equivalente a 150% la valeur locative d’appartements de memes standards et localites, et ce, durant huit mois, ( puis 125%) le tout, sans qu’il soit necessaire pour l’acheteur de prouver un prejudice quelconque.

 Elargissement de la responsabilite du kablan

 Les nouvelles dispositions de la loi prevoient egalement, un elargissement de la responsabilite du kablan, en ce sens que  la garantie de reparation du Kablan s en trouve etendue a 20 ans maximum (selon la nature des degats : periode de parfait achèvement, période de responsabilité, et période de non conformite des elements fondamentaux de la maison, le detail de l’annexe de la loi ) etant entendu, que la periode de garantite debute a partir du moment de la remise des clefs.

  Les points novateurs fondamentaux de la loi

 L’acheteur protégé

Cependant, l’élément déterminant novateur de la loi, est relatif a l identite de l’acheteur. Désormais “l’acheteur protégé” au sens de la loi n’est plus uniquement l’acheteur initial, mais, en cas de revente de la maison, tous les acheteurs successifs qui seront subroges dans les droits de leur vendeur c’est-à-dire,  pourront le cas échéant, se substituer juridiquement a lui en actionnant le promoteur.

 Attention la garantie jouera uniquement s’il n’est pas établi que la défectuosité ou la non-conformité de la maison ou de ses éléments,  découlent d’une mauvaise utilisation ou d une l’imprudence de la part

de l’acheteur, étant entendu que la charge de la preuve pèse sur le Kablan.

 Les formalités juridiques et administratives accélérées

Le Kabalan est desormais responsable d’inscrire la maison en tant que copropriete au Tabou (cadastre) et ce, dans l’annee de la mise la mise a disposition des appartements de l’immeuble aux acheteurs.

   II – Les points necessitant negociation vis a vis du Kablan.

 Les avantages financiers et en nature

En debut de projet il sera plus aise d’obtenir des avantages financiers, comme par exemple une remise sur le prix de vente de l’appartement
ou des avantages en nature (cave ou parking supplémentaire etc..)

Il convient de calculer, le prix de revient total de l’operation c’est-à-dire, y compris les frais juridiques, les frais exiges par le kablan, les impôts (droits d’enregistrements – Mas Rekhicha )

 L ‘indexation du prix. Generalement le prix propose par le Kablan est indexe au cout de la construction. Il faut negocier autant que faire se peux, un prix non indexe et fixe.

 Date de remise des clefs .

Ce point peux s avérer important, par la suit. En effet, c’est la date de remise des clefs qui déterminera le nombre de mois d’indemnisation en fin de construction après, sous réserve de la période usuelle de retard autorisé qui ne peut excéder deux mois (concernant le montant de l’indemnité voir plus haut)

 Echéancier.

L’intérêt de fixer un échéancier au contrat est évident : cela évitera à l’acheteur d’être surpris par l’avancée rapide des travaux et pour ne pas être forcé de rechercher d’autres sources de financement de manière subite.

Pret hypothecaire

En outre si l’achat sera finance par dans ce cas il faudra demander le mikhtav ahraga qui est une attestation emanant generalement de la banque du kablan selon laquelle, celle-ci sera disposee a “liberer” le bien de la servitude generale grevee sur le projet et ce, afin de permettre a la banque de l’acheteur d’inscrire son hypotheque sur le bien.

 Un conseil : puisque ce document n’est delivre qu au depot du contrat aupres de la banque hypothecaire, il est bon de demande le meme document a l’avance conditionne a la signature du contratet acceptation du  pret

III – Les Verifications necessaires

Plan d’urbanisme
Il y aura lieu de vérifier les infra structures prévues et si, une fois le projet achevé l’environnement sera adaptée aux besoins. Pour ce faire, il est possible de consulter le plan d’urbanisme (TABA – Tohnit Binian Arim) auprès de la municipalité.

Statut du terrain

– Le terrain est prive : Dans ce cas il faudra lever un extrait du cadastre (Nessah Tabo) ceci, en vue de vérifier l’état juridique du terrain.(hypothèques, saisie-arrêt et autres détails tels que servitudes administratives…) mais surtout pour s’assurer qu’une mention d’avertissement (Earat Azhara) est inscrite au nom du promoteur (la société).

– Le terrain public. A chaque vente du bien, son propriétaire devra payer des droits de cession (dme haskama) à l’Etat, excepte si le Kablan a paye d’avance cet impôt appele en hébreu dme hivoun. Ceci se verifie au Minhal (Office de gestion des terrains publics) en commandant l’attestation des droits.

Le permis de construire  Il y aura lieu de questionner le kablan si le permis de construire a déjà été octroyé par la municipalité.

Garanties des paiements

Ils existent essentielement deux sortes de garanties prévues par la Loi

        la garantie bancaire : c’est la garantie de la banque – qui finance le projet de telle sorte, qu’en cas d’impossibilité de la part du Kablan de poursuivre le projet, qu’elle se verra obligee, soit de rembourser les fonds avances par l’acheteur, soit à achever le projet par l’intermédiaire d’un autre kablan. Pour que la garantie soit effective

il faut veiller a ce que les paiements de l’acheteur soient deposes au compte du projet.

       Aujourd hui tous les paiements se font sur la base d un carnet de paiement (ressemblant a un chequier) emis par la banque kablan garantissant que le paiement se fera sur le compte du projet et que par conseqnent la banque se verra obliger d’émettre une garantie bancaire consecutivement au paiement.

la Mention d’avertissement – Hearat Hazhara. C’est la mention qui doit être inscrite au cadastre et qui a pour but d’avertir le public concernant toute transaction faites sur le bien
Attention : si la construction n est pas achevée, la Hearat Azhara, a la différence de la garantie bancaire, ne garantie pas l’achèvement des constructions ou le remboursement des sommes payées.

L’état des lieux

Une fois l’appartement achevé, l’acheteur est contacté par le kablan, pour la signature du protocole de réception de la maison. Avant cette étape, un état des lieux peut être réalisé en présence des protagonistes, représentant du promoteur et acheteurs, ce sera l’occasion de faire noter au protocole de manière contradictoire les fameuses réserves.

Conseil : Il est possible de prévoir au contrat un premier état des lieux, précédant la remise des clés, soit opéré quelques temps avant la date fixée, pour l’état des lieux définitif lors de la remise des clés, et ce, afin que le constructeur puisse effectuer les réparations nécessaires avant la prise de possession de l’appartement.

Le but de ces informations juridiques et économiques, est de décrire les grandes lignes du droit en Israël. Ces lignes ne sont cependant pas exhaustives. Dans tous les cas, il appartient au lecteur, le cas chant de se rapprocher de son conseil habituel avant toute prise de décision.

Alexandre BENEZRA & Co
Avocats et Notaires en Israël
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